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Normalmente nos encontramos con reclamaciones de una Comunidad de Propietarios frente a vecinos que dejan de pagar las cuotas de la comunidad, o vecinos que realizan obras sobre elementos comunes sin tener competencia para hacerlo.

Para que prosperen este tipo de reclamaciones es importante que la Comunidad de Propietarios se ponga en manos de un abogado especialista en Propiedad Horizontal. Se trata de una materia en la que hay que atender al caso concreto, no se debe generalizar.

Pero no siempre son las Comunidades de Propietarios las que ejercitan acciones frente a un vecino o varios.

En ocasiones son las Comunidades de Propietarios las que no cumplen con la legalidad en los acuerdos que adoptan, o que incumplen obligaciones reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal.

 

¿Qué ocurre cuando es un vecino el que no está conforme con un acuerdo de la Comunidad de Propietarios?

Cuando nos enfrentamos a este tipo de asunto y vamos a comenzar con el estudio de las distintas posibilidades de reclamación,  nos interesa conocer una serie de datos:

– Nos interesa saber si la Comunidad de Propietarios tiene o no Estatutos. En caso positivo, nos interesa tener una copia de los mismos.

– ¿Cuál es el problema existente?

También debemos saber si el propietario está al corriente del pago de las cuotas de la Comunidad.

Es habitual que un propietario que no está conforme con una derrama acordada en la Junta Ordinaria o Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios, adopte la postura de no pagar las cuotas de la Comunidad de la que forma parte.

Incluso en ocasiones no se trata de que no se abonen las derramas aprobadas, sino que, incluso deja de abonar las cuotas ordinarias de la Comunidad.

Estas soluciones no son correctas. De hecho, el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal hace eco de esa obligación de estar al corriente de pago de las cuotas para poder votar en Junta y formar parte de las mayorías exigidas legalmente.

Si no estamos de acuerdo con un acuerdo adoptado en Junta, tendremos que impugnar dicho acuerdo.

Esto no es lo mismo que impugnar el Acta de dicha reunión. Son dos cosas diferentes que, en ocasiones, se confunden.

¿Qué acuerdos podemos impugnar como propietarios en Comunidad?

Generalmente lo que se pretende por un propietarios es manifestar su disconformidad con el acuerdo adoptado en una reunión de la Comunidad. Se pueden impugnar en tres casos, según el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

¿Qué plazo tenemos para impugnar un acuerdo?

Para esta impugnación el propietario cuenta con un plazo de tres meses si van en contra de los intereses de la Comunidad, si perjudican a algún propietario concreto o se adoptaron con abuso de derecho (letras b y c) o de un año si son contrarios a la ley o a los estatutos de la Comunidad (letra a).

 

¿Qué requisitos tenemos que cumplir para la impugnación?

Para proceder a la impugnación es necesario que haber sido privados de voto indebidamente en la Junta, haber estado ausentes o haber salvado su voto. Y, como ya hemos dicho anteriormente, estar al corriente de pago de las cuotas.

 

¿Cómo se lleva a cabo la impugnación?

A este respecto, es al que me refiero con contactar con un abogado especialista en Propiedad Horizontal, porque además de informarte sobre si el acuerdo es o no impugnable, si cumples los requisitos, si las mayorías adoptadas son adecuadas o no, se va a encargar de realizar la impugnación en forma y de asistirte en el procedimiento correspondiente.

 

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¿Qué podemos hacer si la Comunidad es la que no cumple con sus obligaciones?

Otro problema habitual que me suelo encontrar, consiste en que una Comunidad de Propietarios no cumple con sus obligaciones legales.

En concreto, muchas veces un vecino sufre las consecuencias de la omisión por parte de la Comunidad de su obligación de conservar y mantener en buen estado los elementos comunes.

Esta obligación legal es imperativa. Viene recogida en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal:

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

En caso de que la falta de reparación, mantenimiento o conservación de un elemento común nos cause daños en nuestra vivienda, éstos son susceptibles de reclamación frente a la Comunidad.

¿Reclamación previa? SIEMPRE

Lo primero debe ser una reclamación previa a la Comunidad, ya sabeis que «siempre es mejor un mal acuerdo que un buen pleito«. Esta reclamación previa puede ser vía burofax, vía acto de conciliación o requerimiento a través del administrador de fincas (si lo hubiere).

¿Procedimiento judicial? ÚLTIMA OPCIÓN

En caso de que no sea atendida, tendremos que acudir a un procedimiento judicia, ejercitando una acción de daños y perjuicios frente a la Comunidad de Propietarios por incumplir la obligación legal regulada en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, antes transcrito. A esta acción se acumulará, normalmente, la solicitud de llevar a cabo las reparaciones o actuaciones necesarias para que se solucione definitivamente el problema y no se repitan los daños causados al vecino actor.

¿Qué plazo tenemos?

Contamos con un plazo de 5 años. Si bien antes eran 15, con la modificación operada en el año 2015, nos tenemos que sujetar a un plazo de 5 años.

Si la obligación nade antes, el plazo de 15 años, se entiende que finaliza a los 5 años de la entrada en vigor de la reforma, por tanto acaba en el año 2020. Dedicaré otra entrada a la finalización de los plazos de prescripción, dado que se trata de un tema interesante, sobre todo teniendo en cuenta que nos encontramos en el año 2019.

 

Son numerosas las Sentencias que analizan este tipo de casos resultando vencedor el propietarios, pero claro, siempre hay que atender a las circunstancias concretas aplicables al caso, dado que un pequeño detalle que nos puede parecer sin importancia, puede cambiarlo todo.

 

Tras varios años trabajando con la Ley de Propiedad Horizontal y prestando mis servicios tanto a Comunidades de Propietarios como a vecinos particulares, tanto de Palencia como a nivel nacional, el mejor consejo que puedo dar es que siempre os pongáis en manos de un abogado especialista en Propiedad Horizontal.

Ante cualquier duda, consulta o procedimiento al que os tengáis que enfrentar, podéis contactar conmigo en los teléfonos: 979 162 055 o 671 291 118, o bien a través del correo electrónico info@cpolancogil.com

 

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